اجاره و آثار آن (حقوقي)
اجاره عقدی است که به موجب آن یک طرف منفعت عین یا نیروی کار خود را در ازاء اخذ اجرت معامله میکند. مورد اجاره ممکن است اشیاء، حیوان یا نیروی انسان باشد.
اجاره یکی از مهمترین عقود معین است. ماده 466 قانون مدنی در تعریف اجاره میگوید:
"اجاره عقدی است که به موجب آن مستاجر مالک منافع عین مستاجره میشود"
در این تعریف به معوض بودن اجاره اشاره نشده است ولی باید دانست که تملیک منافع رایگان نیست. مستاجر نیز در برابر موجر متعهد است که مالی به او بپردازد. به طور کلی میتوان گفت اجاره عقدی است که به موجب آن مستأجر در برابر مالی که به موجرمیپردازد برای مدت معین مالک منافع عین مستأجره میشود.
برای عقد اجاره دو اثرمهم ذکر شده است؛ که عبارت اند از: ل***، تملیک منفعت و عوض، موجر و مستأجرتکالیفی
الف) ل*** عقد
عقد اجاره لازم است و بین طرفین و قائم مقام قانونی آنها لازم الاتباع است مگر اینکه به رضای طرفین اقاله و یا به علت قانونی فسخ شود، بنابراین اجاره مانند عقود جایز به فوت یا جنون موجر یا مستاجر منحل نمیگردد. ماده 497ق.م
با توجه به این که عقد اجاره لازم است، تا زمانی که مدت آن پایان نیافته است، اصولا نه موجر حق دارد تخلیه مورد اجاره را بخواهد و نه مستاجر حق دارداجاره را فسخ کند. بنابراین اگر مستاجری برای مدت یک سال خانهای را اجاره کند و پس از شش ماه آن را رها سازد، هر گاه موجر راضی به انحلال اجاره نباشد، باید اجاره راتا پایان یک سال بپردازد. انحلال اجاره در این مدت تنها در مواردی ممکن است که قانون به یکی از دو طرف حق فسخ دهد، یا مالک و مستاجر در انحلال اجاره با هم توافق کنند یعنی اجاره را اقاله نمایند. از آثار مهم ل*** عقد این است که به فوت یا حجرموجر و مستاجر باطل نمیشود.ماده 479 ق.م
استثنا از قاعده عدم انحلال عقدبه موجب فوت
در ماده 497 ق.م. دو مورد از قاعده بقای اجاره در صورت مرگ یکی ازدو طرف استثناء شده است و هیچ یک با ل*** عقد اجاره منافات ندارد:
*در صورتیکه موجر فقط برای مدت عمر خود مالک منافع عین مستاجره بوده است، که در این حالت اجاره به فوت موجر باطل میشود.
*در صورتی که شرط مباشرت مستاجر شده باشد، که فوت او از موارد انحلال اجاره است.
در مورد استثنای نخست باید دانست که مستاجرنمیتواند، به مدت عمر مالک منافع شود چون مدت اجاره باید معین باشد. بنابراین،مستاجر هیچ گاه مصداق کسی قرار نمیگیرد که برای مدت عمر مالک منافع شده و آن رابرای مدتی اجاره داده است. در صورتی فرض ماده 497 امکان دارد که، مالکی به رایگانمنافع مال خود را به مدت عمر به دیگری بدهد، یا عین مال را منتقل سازد و منافع راتا زمانی که زنده است برای خود نگه دارد و آن گاه چنین مالک منفعتی عین را اجارهدهد.
و درباره استثنای دوم باید افزود که مقصود از شرط مباشرت مستاجر موردی استکه مباشرت قید انتفاع باشد، یعنی منفعت به طور مطلق به مستاجر تملیک نشود و مقید به انتفاع شخص او گردد. در جایی که انتقال منفعت بدون قید انجام شده، لیکن مستاجر تعهدکرده است که تنها خود از عین مورد اجاره استفاده کند، فوت مستاجر باعث بطلان اجارهنمیشود. در این فرض موجر میتواند به این علت که انجام شرط ممتنع شده است اجاره رافسخ کند.
ب) تملیک منفعت و عوض
عقد اجاره در زمره عقود تملیکی است، یعنی اگر موردآن عین معین باشد تمام منفعت از آن مستاجر میشود و او میتواند به عنوان مالک در آن تصرف کند. ولی در صورتیکه عین مستأجره کلی باشد عقد اجاره عهدی است، زیرا با مشخص نبودن عین، منفعت آن هم مشخص نیست تا بتوان تصور انتقال مالکیت آن را به مستأجرنمود.
همچنین در اثر عقد اجاره تمام عوض نیز به ملکیت موجر در میآید و او میتواند آنرا یکجا مطالبه کند. منتها، چون مالکیت قطعی موجر منوط بر این است که مستأجر بتوانداز همه منافعی که انتقال گرفته است استفاده کند، هر گاه در خلال اجاره منافع از بین برود و مستأجر نتواند استفاده مطلوب را از آن ببرد، حق دارد اجارههایی را که برایزمان آینده پرداخته است پس بگیرد.در ملکیت مستأجر نسبت به منفعت فرقی نمیکند که مدت اجاره متصل به عقد باشد یا منفصل از آن، بنابراین کسی که خانه را از شش ماه پس از انعقاداجاره برای یک سال اجاره میکند بلافاصله پس از عقد مالک منافع مدت یک سال میگردد.
موجر در مدت اجاره مالک عین مستاجرهی بدون منفعت خواهد بود و میتواند آنرا به هر کس که بخواهد انتقال دهد، چه منتقلالیه مستاجر باشد یا شخص ثالث. زیراآنچه انتقال داده میشود عین خالی از منفعت ( مورد اجاره ) میباشد. منافاتی بین انتقال عین بدون منفعت و منفعت جداگانه نیست، بنابراین مال الجاره پس از انتقال عین مستاجره چنانچه مقرر بوده به موجر تأدیه میگردد؛ اگر چه منتقلالیه مستأجر باشد،زیرا اجرتالمسمی به وسیله ی عقد اجاره به ملکیت موجر در میآیدو تابع عین مستأجره نیست. در صورتیکه اجاره به جهتی از جهات فسخ شود یا به تراضی طرفین اقاله گردد،مورد معامله به مالک قبل از عقد برمیگردد و موجر مالک منفعت انتقالی میشود ومیتواند هر تصرفی در منفعت بنماید و به هر کس بخواهد آن را به نحوی از انحاء واگذارنماید.
پاسخ : اجاره و آثار آن (حقوقي)
